Giai đoạn 01: Giá cơ bản (Giá đang giao dịch)
Giá cơ bản hay còn gọi là giá hiện hữu hay giá đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này phụ thuộc vào vị trí đất của địa phương; các cơ sở tạ tầng hiện hữu;…
Thông thường giá cơ sở sẽ gia tăng qua thời gian theo biên độ giao động nhất định. Trung bình khoảng 2-5% qua các năm.
Giai đoạn 02: Giá kỳ vọng (Giá mong muốn)
Khi các chủ đầu tư lớn; các đơn vị phát triển có được quỹ đất luôn có mong muốn bán với giá cao hơn mức giá thị trường từ 15% đến 40%. Tuy nhiên để đạt được điều này các chủ đầu tư phải kiến tạo nên các giá trị tương xứng.
Các chủ đầu tư sẽ tiến hành phát thảo các bản thảo thiết kế; phối cảnh; nội ngoại thất; cảnh quan được vẽ hoàn hảo trên giấy và đây là mở đầu cho việc định hình nên mức giá kỳ vọng. Thêm vào đó các chủ đầu tư thường tung ra các chiến dịch marketing mạnh mẽ và chi phí này chiếm một khoản không nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch marketing thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản ban đầu.
Đối với đất tại một số khu vực được kỳ vọng khi xuất hiện các dự án xung quanh về cơ sở hạ tầng; nâng cấp đô thị; các dự án thương mại – dịch vụ – giải trí lớn cũng là một yếu tố giá giá kỳ vọng tăng cao. Ví dụ điển hình như đất tại Bắc Vân Phong; Phú Quốc;… khi có thông tin sẽ trở thành đặc khu liền tăng đột biến.
Giai đoạn 3: Giá theo tiến độ
Sau giai đoạn 2, các thông tin về giấy phép dự án; thông tin hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng xã hội … là đến giai đoạn xây dựng có đúng tiến độ; có đúng kế hoạch vẽ ban đầu; nhất là chất lượng. Đây là giai đoạn đau tim nhất của người mua vì tiền đã xuống; nợ đã vay; định sẵn ngày sử dụng bất động sản…
Giá sang nhượng bất động sản có thể tăng cao vượt mức khi chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ, chỉnh xu những gì đã vẽ ra. Tuy nhiên ở nhiều dự án giá sang nhượng thực tế thấp hơn giá thoe tiến độ kỳ vọng. Khiến các nhà đầu tư phải thua lỗ.
Dự án Aio City Bình Tân chính thức nhận giữ chỗ và tham quan nhà mẫu.
Giai đoạn 4: Giá trước giai đoạn bàn giao
Lúc này giao dịch sẽ rất sôi động, người mua cũng rất đau đầu: bán hay giữ lại; cho thuê giá nào và bán với giá nào. Lúc này các hệ số góc; tầng; hướng; diện tích … sẽ không ảnh hưởng nhiều. Vì vị trí nào tốt chỉ có trải nghiệm thực tế mới biết rõ. Đây là lúc đánh giá uy tín; thương hiệu và đẳng cấp của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam kết. Chi phí để làm tốt khâu hậu mãi này không đáng kể so với tổng mức đầu tư dự án. Vì vậy chủ đầu tư cố gắng thêm khoản chi phí xây dựng; quản lý; miễn phí vài dịch vụ; tăng cường quảng bá thương hiệu; giá sẽ tăng 10-15% so với giá giai đoạn 3.
Giai đoạn 4 thông thường là giai đoạn chốt lời của các khách đầu tư trung hạn. Mức gia tăng lợi nhuận cũng sẽ là cao nhất trong 4 giao đoạn của bất động sản.
Tiện ích hồ bơi tràn tại căn hộ Aio Bình Tân.
Giai đoạn 5: Giá của cư dân (Hình thành mức giá cơ bản mới)
Sau khi bàn giao; chất lượng dịch vụ; quản lý; tiện ích, cách hành xử của cộng đồng sẽ quyết định mặt bằng giá bất động sản. Sự thay đổi giá lúc này vẫn diễn ra nhưng ít biến động hơn những giai đoạn trước.
Có dự án giai đoạn 2 giá rất cao xong đến giai đoạn 4; giao đoạn 5 thì giá lại xuống thấp do không đạt được kỳ vọng của nhà đầu tư. Cũng có những dự án giá tăng vượt kỳ vọng của các nhà đầu tư dù chỉ ở giai đoạn 2. Tất cả phụ thuộc vào: quy mô dự án; năng lực chủ đầu tư; diễn biến chung của nền kinh tế vĩ mô; các kênh đầu tư có mối quan hệ tương hỗ với bất động sản; thay đổi chính sách đất đai; chính sách tín dụng…
